Просмотр по категориям
Еще несколько лет назад рынок недвижимости Саудовской Аравии в международных медиа показывали почти исключительно через призму роскоши. В центре внимания были миллиардные мегапроекты, футуристические башни Эр-Рияда, брендированные резиденции и гигантские проекты Vision 2030, которые должны полностью изменить облик страны.
Из-за этого у многих инвесторов сформировалось ощущение, что Саудовская Аравия уже окончательно превратилась в еще один дорогой рынок Персидского залива — примерно по модели Дубая или Дохи, где доступное жилье постепенно исчезает под давлением международного капитала.
Но в реальности рынок Саудовской Аравии в 2026 году устроен гораздо сложнее.
Несмотря на стремительный рост цен в отдельных районах Эр-Рияда и Джидды, страна все еще остается одной из немногих быстрорастущих экономик, где доступная недвижимость существует в действительно больших масштабах. Причем речь идет не о депрессивных районах или проблемных объектах, а о полноценном жилье в городах с растущим населением, новой инфраструктурой и долгосрочным экономическим развитием.
Именно это сейчас делает рынок KSA особенно интересным.
Пока одна часть Саудовской Аравии продает ультра-премиальные пентхаусы международным инвесторам, другая по-прежнему предлагает квартиры, таунхаусы и семейные виллы по ценам, которые в большинстве быстрорастущих стран уже давно исчезли.
И постепенно рынок начинает понимать, насколько редкой становится такая ситуация.
Контент
Почему в Саудовской Аравии все еще остается недорогая недвижимость
Чтобы понять, где именно в Саудовской Аравии сохраняются самые доступные цены, важно понимать саму структуру рынка.
В отличие от Лондона, Сингапура или даже Дубая, Саудовская Аравия до сих пор обладает огромным потенциалом территориального расширения. Эр-Рияд продолжает активно расти наружу через новые жилые районы и пригородные коридоры, а многие вторичные города все еще находятся на ранней стадии урбанистического развития.
Кроме того, рынок исторически оставался преимущественно внутренним. Большая часть недвижимости покупалась местными жителями, а не глобальными фондами или спекулятивным иностранным капиталом. Из-за этого цены во многих районах все еще сильнее завязаны на реальную покупательную способность внутри страны, чем на международный инвестиционный спрос.
Но этот баланс постепенно начинает меняться.
Переезд региональных штаб-квартир в Эр-Рияд, рост интереса со стороны иностранных покупателей, развитие инфраструктуры и быстрый рост населения начинают подталкивать цены вверх практически по всей стране.
Поэтому доступная недвижимость в Саудовской Аравии пока еще существует — но уже далеко не везде.
Эр-Рияд: дешевое жилье постепенно уходит с рынка
Эр-Рияд сегодня остается главным экономическим центром страны, но одновременно он лучше всех показывает, насколько быстро может исчезать affordability после прихода капитала и масштабной инфраструктуры.
Еще пять-шесть лет назад многие северные районы столицы казались относительно доступными по сравнению с Дубаем. В 2026 году ситуация выглядит совершенно иначе.
Hittin, Al Nakheel, Al Malqa и районы рядом с KAFD фактически перешли в премиальный сегмент. В некоторых частях северного Эр-Рияда цены на квартиры выросли намного быстрее прогнозов аналитиков, особенно после массового прихода международных компаний в столицу.
Но это не значит, что весь Эр-Рияд стал дорогим.
Доступное жилье все еще остается в южных и восточных районах города, а также в новых пригородных проектах, ориентированных прежде всего на саудовский middle-class, а не на международных экспатов.
В таких районах современные квартиры по-прежнему можно найти в диапазоне примерно 250–500 тысяч SAR, особенно если речь идет о новых жилых проектах вне премиальных северных кластеров.
Главное отличие Эр-Рияда от многих “дешевых” рынков в мире заключается в том, что даже более доступные районы столицы продолжают выигрывать от общего роста города. Население увеличивается, государственные расходы растут, создаются новые рабочие места, а значит базовый спрос на жилье сохраняется практически по всему мегаполису.
Но окно доступности постепенно закрывается.
Джидда: более комфортный lifestyle при более мягких ценах
Если Эр-Рияд — это финансовый двигатель Саудовской Аравии, то Джидда остается главным lifestyle-городом страны.
Рынок здесь развивается иначе. Город менее агрессивен, менее корпоративен и психологически гораздо ближе к средиземноморскому urban-style, чем к жесткому ритму столицы. Это напрямую влияет и на рынок недвижимости.
Даже несмотря на наличие дорогих waterfront-районов, доступное жилье в Джидде остается значительно более распространенным, чем ожидают многие иностранные покупатели.
И что особенно важно — affordable housing здесь далеко не всегда означает слабое качество жизни.
Во многих районах Джидды можно получить гораздо более комфортную городскую среду за меньшие деньги, чем в Эр-Рияде. Именно поэтому часть экспатов, несмотря на более высокие зарплаты в столице, в итоге предпочитают жить именно здесь.
В среднем современные квартиры в middle-market районах Джидды все еще доступны примерно в диапазоне 300–650 тысяч SAR, особенно за пределами премиальных прибрежных зон Красного моря.
Но у Джидды есть и обратная сторона.
Рынок здесь исторически растет медленнее, чем в Эр-Рияде. Цены двигаются менее агрессивно, а качество районов может очень сильно отличаться даже внутри одного сектора города.
Поэтому в Джидде выбор микро-локации становится особенно важным.
Даммам и Аль-Хобар: возможно, самые недооцененные рынки KSA
Пока все внимание сосредоточено на Эр-Рияде и Джидде, Восточная провинция остается одним из самых недооцененных рынков недвижимости Саудовской Аравии.
Даммам и Аль-Хобар развиваются по совершенно другой модели. Их экономика сильнее связана с энергетикой, промышленностью, логистикой и инженерным сектором, а не только с государственными мегапроектами.
Это делает рынок более стабильным и менее перегретым.
Для многих иностранных покупателей Аль-Хобар вообще выглядит “слишком дешевым” относительно уровня инфраструктуры и качества городской среды. Здесь хорошие дороги, современная застройка, крупное экспат-комьюнити, близость к Бахрейну, развитая медицина и вполне комфортная повседневная жизнь.
При этом цены на квартиры в ряде районов все еще остаются ниже аналогичных локаций Эр-Рияда.
Хорошие квартиры здесь по-прежнему можно найти в диапазоне 350–700 тысяч SAR, а семейные виллы во вторичных районах стоят значительно дешевле аналогов в северной части столицы.
Главное преимущество Восточной провинции — более рациональный рынок без чрезмерной спекуляции и хайпа.
Медина: один из самых недооцененных городов для долгосрочного владения
Медина редко появляется в разговорах о доступной недвижимости, хотя именно это делает ее особенно интересной.
Рынок здесь живет по собственной логике. Центральные районы рядом с мечетью Пророка остаются крайне дорогими, но большая часть жилой недвижимости за пределами религиозного ядра города все еще сохраняет относительно доступные цены.
При этом Медина обладает тем, чего нет у многих вторичных городов: постоянной глобальной значимостью.
Город будет десятилетиями получать инвестиции в инфраструктуру, транспорт и туризм. Да, это не самый агрессивный рынок с точки зрения роста цен, но он остается одним из самых устойчивых в долгосрочной перспективе.
Для консервативных покупателей это зачастую важнее спекулятивной доходности.
Абха и вторичные города: дешево — не всегда значит плохо
Самая дешевая недвижимость Саудовской Аравии чаще всего находится именно во вторичных городах.
Абха, Хаиль, Табук и часть южных регионов все еще предлагают цены, которые в Эр-Рияде уже давно невозможно представить. В некоторых районах квартиры стоят примерно так же, как стоили в крупных саудовских городах десять лет назад.
Но здесь важно понимать ключевую разницу.
Некоторые районы дешевые потому, что они слабо развиваются и не имеют серьезных драйверов роста. Другие — потому что международный капитал туда пока просто не дошел.
Это совершенно разные категории рынка.
Абха — хороший пример второго сценария. Город выигрывает за счет климата, внутреннего туризма и растущего внимания государства к региональному развитию. Пока недвижимость здесь остается дешевой относительно крупнейших городов страны, но долгосрочный потенциал рынка выглядит намного сильнее, чем многие ожидают.
Правда, подобные рынки требуют терпения. Это история не про быстрые перепродажи, а про долгосрочный рост города.
Главная ошибка иностранных покупателей
Одна из самых распространенных ошибок иностранных инвесторов — попытка смотреть на Саудовскую Аравию как на “еще один Дубай”.
На поверхности это кажется логичным сравнением: Персидский залив, мегапроекты, иностранный капитал, масштабное строительство. Но как только начинаешь глубже разбираться в рынке, становится очевидно, насколько по-разному устроены эти страны.
Саудовская Аравия — это не единый рынок недвижимости, движущийся по одному сценарию. Это набор совершенно разных городских экономик, каждая из которых развивается в собственном темпе.
Дешевая квартира в Эр-Рияде работает по одной логике. Недорогая недвижимость в Джидде — по другой. Бюджетное жилье в Даммаме ориентировано на один тип спроса, а в Медине или Абхе — на совершенно другой.
Именно здесь многие инвесторы совершают ошибку: они слишком сильно концентрируются на самой низкой цене и недостаточно анализируют причины, по которым недвижимость остается дешевой.
В одном случае низкая стоимость может означать раннюю стадию сильного роста. В другом — слабую экономику, низкую ликвидность и отсутствие долгосрочного спроса.
И это принципиально разные ситуации.
Самые сильные инвесторы в Саудовской Аравии сегодня ищут не просто дешевые квадратные метры. Они ищут районы, где текущие цены все еще не отражают масштаб будущих изменений вокруг.
Где в Саудовской Аравии все еще осталась недорогая недвижимость
| Город / район | Цены на квартиры | Цены на доступные виллы | Особенности рынка |
|---|---|---|---|
| South Riyadh | 250 000–500 000 SAR | 750 000–1.5M SAR | Быстрорастущие жилые районы |
| East Riyadh | 300 000–550 000 SAR | 850 000–1.8M SAR | Хороший потенциал роста |
| Джидда (не waterfront) | 350 000–650 000 SAR | 1M–2.2M SAR | Более комфортный lifestyle |
| Даммам | 280 000–550 000 SAR | 700 000–1.6M SAR | Стабильный рынок |
| Аль-Хобар | 350 000–700 000 SAR | 1.2M–2M SAR | Высокое качество городской среды |
| Медина | 250 000–500 000 SAR | 800 000–1.7M SAR | Долгосрочная устойчивость |
| Абха | 200 000–450 000 SAR | 650 000–1.3M SAR | Растущий внутренний туризм |
| Хаиль и secondary cities | 180 000–400 000 SAR | 500 000–1.1M SAR | Самые низкие цены в стране |
Самое интересное в рынке недвижимости Саудовской Аравии сегодня — не luxury-сегмент, который уже давно находится в центре внимания мировых СМИ. Гораздо важнее то, что страна все еще остается на этапе, когда доступная недвижимость и масштабный экономический рост существуют одновременно.
Исторически такие окна на рынке никогда не остаются открытыми слишком долго.
